מיחזור משכנתא - אלמנטים משפיעים ויתרונות

מיחזור משכנתא - אלמנטים משפיעים ויתרונות

דווקא בשיאה של מגיפה עולמית, חוסר וודאות ותנודתיות רבה  ניתן היה לראות עוררות בענף המשכנתאות, לא רק בפניות לקבלת משכנתאות חדשות, אלא בעיקר לביצוע מיחזור משכנתא.

מיחזור משכנתא הוא תהליך אשר נועד לשפר את תנאי הלוואת המשכנתא הקיימת, באמצעות נטילת הלוואה חדשה בתנאים אטרקטיביים יותר, וסילוק ההלוואה הקיימת באמצעותה. 

מדוע לבצע מיחזור משכנתא?

רבים נוטלים הלוואת משכנתא לצורך רכישת נכס למגורים, בשלב מוקדם יחסית בחיים, לאחר החתונה והקמת משפחה. תנאי המשכנתא נקבעים הן על פי מצבו האישי של הלווה: ההון העצמי שברשותו, יכולת ההחזר החודשית, והן על פי התנאים הקבועים במשק, בניהם מצב הריביות במסלולים השונים. 

עם השנים מתחוללים שינויים הן אצל הלווה והן שינויים במשק ובכלכלה המקומית, אשר משפיעים על התנאים בהם ניתן לקבל הלוואת משכנתא, וכאשר מדובר בשינוי הבא לטובת הלווה מומלץ לבחון את האפשרות למחזר את ההלוואה ולהטיב את תנאיה.

רוצים לדעת האם אתם יכולים לחסוך ולהוריד עלויות מהמשכנתא הקיימת ?

לחצו כאן וקבלו ייעוץ ראשוני מהמומחים של המרכז למחזור משכנתאות 

מהם השינויים העשויים להשפיע על תנאי המשכנתא?

כאמור השינויים עשויים להתרחש אצל הלווה או שינויים כלליים במשק ובענף המשכנתאות. בין השינויים האפשריים:

מצב השתכרות- הלוואת משכנתא ותנאיה מביאות בחשבון את מצב ההשתכרות של הלווה, כחלק מבחינת יכולת ההחזר החודשית. לאורך השנים ייתכנו שינויים במצב התעסוקתי: קידום בעבודה, הסבה מקצועית, הוספת גמולים והשתלמויות המשפיעים על השכר. כאשר קיים הבדל של ממש ביכולת ההשתכרות, הדבר ישפיע גם על יכולת ההחזר וכפועל יוצא מכך על תנאי המשכנתא.

התחייבויות- התחייבויות כלכליות דוגמת הלוואות משפיעות על יכולת ההחזר, כמו גם התחייבויות קבועות הנוגעות לאורח החיים דוגמת: ילדים צעירים בגנים פרטיים, שכר לימוד אקדמי ועוד. לעתים לאורך השנים חלה ירידה טבעית בהוצאות הללו, מה שמגדיל את ההכנסה הפנויה לצרכי חישוב החזר המשכנתא.

שווי הנכס- שוק הנדל"ן חווה שינויים ומראה נסיקה קבועה מעלה במחירי הדיור. דירה שנרכשה בסכום אחד, עשויה כעבור עשור להראות גידול בן 20-30% בשווי הנכס. הגידול האמור בא לטובת הלווה, גם כאשר זה אינו מעמיד את הנכס למכירה, וזאת בשל אחוז המימון של הבנק שקטן באופן טבעי. 

הריביות במשק- הריביות אשר משפיות על מסלולי המשכנתא השונים הן ריבית הפריים, מדד המכירים לצרכן וריבית בנק ישראל. ריביות אלו מושפעות מאירועים בארץ ובעולם. בשנה האחרונה בעקבות משבר הקורונה ניתן לראות צניחת ריביות, באופן אשר משפיע על כלל המסלולים, ומבטיח כי כמעט כל מיחזור משכנתא יהפוך למשתלם עבור הלווים.

תחרותיות- אלמנט חשוב נוסף שמשפיע על שוק המשכנתאות הוא התחרותיות ההולכת וגוברת בין הבנקים, שמביאה אותם לחזר אחר הלווים באמצעות שיפור תנאי המשכנתא. לאלה התווספו גם גופים חוץ בנקאיים אשר מעניקים הלוואות מסוגים שונים, לרבות הלוואת משכנתא, מה שמביא לתחרותיות בריאה הפועלת לטובת ציבור הלווים.

מהם היתרונות שבמיחזור משכנתא?

בעת ביצוע מיחזור משכנתא באופן אופטימלי ניתן להשיג מספר השפעות ויתרונות:

הפחתת העלות הכוללת- מיחזור משכנתא משתלם הוא כזה שלאחר כל העלויות הנלוות (עלויות סילוק מוקדם והיוון, עלויות פתיחת תיקי הלוואה, עלות יועץ משכנתאות), השורה התחתונה של סכום ההחזר הסופי תהיה נמוכה באופן משמעותי מסכום ההחזר של המשכנתא הקיימת. 

צמצום שנות ההחזר- בעת מיחזור המשכנתא, בזכות החיסכון הכלכלי שנוצר, ניתן לפרוס מחדש את תקופת ההחזר ולצמצם אותה, לעתים תוך הורדה של מספר שנים ממועד סיום ההחזר המקורי.

ההחזר החודשי - ההחזר החודשי יוכל לרדת תוך שמירה על מספר השנים המתוכנן להלוואה, או לחילופין במקרה בו יכולות ההחזר השתפרו והלווה מעוניין בכך- לעלות, במטרה לצמצם עוד את מספר שנות ההחזר ואת עלויות הריבית.